Regolamento

Regolamento Condominiale

Il Codice Civile all'Art. 1138 dispone che, quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, è obbligatoria l'istituzione di un regolamento.
Il regolamento è la legge interna del condominio, in esso sono contenute le norme riguardanti l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme di tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

Per ogni edificio esistono differenti problematiche, ecco perché il regolamento di ogni condominio deve essere appropriato e a misura di quelle che sono le esigenze di tutti i comproprietari.

Contenuto

Il Regolamento condominiale deve essere strutturato in maniera tale da comprendere nella prima parte una precisa identificazione delle parti comuni dell'edificio, confermando o variando quanto contenuto nell'Art. 1117 del Codice Civile in ragione delle caratteristiche tipiche del condominio in esame, e le regole sull?utilizzo delle stesse, precisando eventuali limitazioni.

Deve poi indicare le differenti categorie di spese comuni alle quali i proprietari sono chiamati a partecipare, trattare in maniera dettagliata la disciplina relativa alla ripartizione delle spese tra i condomini e riportare le quote millesimali che fanno carico a ciascuno di essi, come stabilito dall'Art.68 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile "il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini. [..] I valori devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento."

Il regolamento di condominio può essere di due tipi:

• si dice regolamento contrattuale quando viene predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio prima della formazione del condominio, ed in seguito allegato o richiamato in tutti gli atti di acquisto e quindi accettato alle parti contraenti;
• si parla invece di regolamento di tipo assembleare, quando la sua redazione è successiva alla costituzione del condominio ed il relativo testo è stato approvato dall'assemblea con un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, e riportato nel libro dei verbali.

Questi due tipi di regolamento hanno forze vincolanti differenti.

Un regolamento di tipo contrattuale infatti può derogare in parte quanto stabilito dal Codice Civile e contenere limitazioni alla libertà individuale dei singoli partecipanti al condominio, sia relativamente alle parti comuni che alle proprietà esclusive. Un esempio abbastanza comune è la regola di non tenere animali in condominio: se presente in un regolamento contrattuale, nessuno dei condomini potrà trasgredire questa norma.
Questa tipologia di regolamento può inoltre fissare qualsiasi suddivisione delle spese comuni, anche a favore di uno o più condomini.

Un regolamento approvato a maggioranza dall'assemblea invece non può contenere divieti alla destinazione delle proprietà esclusive, disciplina dell'uso della cosa comune o criteri di ripartizione delle spese difformi dalle norme del Codice Civile, ma deve in pratica riprodurne tutte le norme di legge derogabili ed inderogabili.

Norme inderogabili

L'Art. 155 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile definisce quali sono le norme inderogabili in materia di condominio negli edifici, sia per i regolamenti assembleari che per quelli contrattuali: "Cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'Art. 1138 del Codice e nell'Art. 72 di queste Disposizioni."

Modifiche del regolamento contrattuale - Le clausole rivestenti natura contrattuale, che ad esempio abbiano creato diritti soggettivi a favore di uno o più condomini, possono essere modificate solo con il consenso di tutti i partecipanti al condominio, compresi a maggior ragione coloro che verrebbero danneggiati da un nuovo regolamento.
Le altre norme, dette regolamentari, possono essere modificate con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'Art. 1136 C.C. (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio).

Modifiche del regolamento assembleare - Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente. In entrambi i casi la richiesta dovrò essere presentata all'Amministratore e poi sottoposta all'assemblea condominiale per l'approvazione.
La maggioranza richiesta è quella stabilita dal secondo comma dell'Art. 1136 Codice Civile.
Il regolamento approvato a maggioranza dall'Assemblea ha efficacia anche nei confronti dei condomini dissenzienti ed assenti, se questi non provvedono alla relativa impugnazione entro 30 gg. rispettivamente dalla delibera e dalla sua comunicazione.