Tabelle Millesimali

Cosa sono

Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il diritto di proprietà di ciascun partecipante al Condominio sulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.

Le tabelle millesimali sono previste e disciplinate dagli Artt. 68 e 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile: "il regolamento di Condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli Condomini. I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di Condominio".

Le tabelle millesimali possono essere contenute in un regolamento contrattuale perché predisposte dal costruttore, la loro approvazione risulta dagli atti di compravendita dei singoli appartamenti, o redatte successivamente per volontà dei Condomini.
Per la validità delle tabelle è necessaria l'unanimità di tutti i partecipanti al Condominio.
Qualora vi fossero disaccordi e non si potesse arrivare alla formazione delle tabelle millesimali, è previsto che anche un solo Condomino possa rivolgersi all'autorità giudiziaria che, procedendo alla redazione tramite un perito, rende obbligatorie per tutti i Condomini le tabelle.

Vi sono vari tipi di tabelle millesimali.

Tabella A - Valori di Proprietà Generale. Si applica per la ripartizione delle spese necessarie per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune, nonché per il calcolo delle maggioranze richieste dalla legge per la validità delle assemblee.

In quasi tutti i Condomini ormai esistono, oltre la tabella di proprietà, ulteriori tabelle che vengono predisposte per ripartire, sulla base dei criteri di legge, le spese di singoli servizi passibili di utilizzazione separata. (es. riscaldamento, scale, androne, ascensore, portierato, fognatura, ecc..).

Come si calcolano

La determinazione dei valori è un'operazione che deve essere compiuta da un tecnico in quanto occorre attuare un accurato studio dello stabile, misurando la superficie reale di ogni unità immobiliare e ragguagliandola, in millesimi, al volume totale dell'edificio.
Restano escluse dal calcolo parti esterne al fabbricato e non edificate [es. i giardini].
Come recita poi l'Art. 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile"nell'accertamento dei valori non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano"

Il calcolo, viene fatto moltiplicando la superficie reale dell'appartamento per dei coefficienti di differenziazione per trasforma tale superficie da reale in virtuale in funzione dell'effettivo utilizzo della superficie dell'appartamento.
Questi coefficienti di solito indicano con 1 il valore normale medio, che può essere aumentato o diminuito a secondo delle caratteristiche qualitative.
I criteri utilizzati, di solito, sono i seguenti:

• Coefficiente di destinazione (o categoria catastale)
• Coefficiente di utilizzazione (es. cucina, soggiorno, camera da letto)
• Coefficiente di altezza (o piano, con ascensore)
• Coefficiente di orientamento (es. nord, sud..)
• Coefficiente di prospetto (es. veduta su strada principale, prospetto panoramico..)
• Coefficiente di luminosità (rapporto tra superficie u.i. e sup. finestrata)

Da quanto esposto appare evidente che due appartamenti, anche se posti nello stesso stabile e della stessa superficie, difficilmente avranno valori millesimali uguali: bisognerà valutare la posizione, l'orientamento e tutti gli altri fattori.

Revisione delle tabelle millesimali

L'Art. 69 Disposizioni di Attuazione del Codice Civile prevede la possibilità di rivedere o modificare i valori risultanti dalle tabelle, anche nell'interesse di un solo Condomino, nei seguenti casi:

• quando risulta che sono conseguenza di un errore;
• quando a seguito di modifiche dello stato di fatto (es. espropriazione parziale, sopraelevazioni, innovazioni di vasta portata) è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Nel caso di mutate condizioni di una parte dell'edificio portiamo ad esempio la realizzazione di una veranda da parte di un Condomino. Chi la realizza deve pagare di più? Soltanto il giudice è in grado di valutare se si presenta la necessità di rifare le tabelle.
Si ricorda però che il Codice stabilisce che possano essere modificate "quando è notevolmente alterato" il rapporto originario tra i valori delle singole unità immobiliari. Pochi metri quadrati quindi non sono talmente significativi da giustificare una revisione.